Où sont les locations Airbnb ? Comment leur répartition a-t-elle évolué au fil du temps ?

Quelle est la répartition des locations Airbnb dans la métropole parisienne ? Quels sont les secteurs géographiques où ces locations se concentrent le plus ? Au fil du temps, comment cette offre a-t-elle évolué, y a-t-il des zones où elle s’est diffusée plus rapidement, d’autres où elle a stagné ou s’est retractée ?

Ces premières questions considèrent l’ensemble des hébergements Airbnb, quelles que soient leurs caractéristiques propres (par exemple logements entiers ou chambres partagées) ou leur degré d’activité (par exemple réservations fréquentes ou non). Relativement simples en apparence, elles peuvent cependant être abordées sous différents angles, selon qu’on considère le stock d’hébergements inscrits sur la plate-forme, le pourcentage des logements concernés à l’échelle des municipalités ou des quartiers, ou encore le nombre de nuitées réservées… [à suivre]

Répartition de l’offre de locations actives

Définition : location active

Toutes les annonces enregistrées sur la plateforme Airbnb ne sont pas présentes dans la base de données Airdna. En effet, le listing mensuel fourni par cette source ne prend en compte que les locations dites actives, c’est-à-dire celles que les hôtes ont décidé de rendre disponibles au moins une nuitée dans le mois. En sont donc exclues les annonces “dormantes”, qui resteraient archivées sur la plateforme sans possibilité de réservation. Par extension, nous avons sélectionné pour chaque année toutes les annonces qui étaient disponibles au moins une nuitée dans l’année. Pour alléger le texte, le terme de location ou d’annonce renverra systématiquement à cette sélection, sans préciser qu’il s’agit d’une location/annonce active.

Cartes de l’offre de locations (2016-2022)

Evolution annuelle de l’offre de locations, en Ile-de-France et par grands secteurs géographiques

En 2022, l’Ile-de-France compte plus de 110 000 annonces Airbnb (111 444). Quatre phases d’évolution peuvent être distinguées depuis 2016 : après avoir atteint son maximum en 2017 (jusqu’à environ 160 000 annonces), le nombre d’annonces s’érode légèrement deux années de suite jusqu’en 2019, puis connaît un important recul pendant la pandémie de Covid (-23% entre 2019 et 2020 puis -16% entre 2020 et 2021). Il repart à la hausse entre 2021 et 2022 (+18%), après cinq années consécutives de baisse, sans pour autant retrouver le niveau d’avant Covid (près d’un quart d’annonces en moins entre 2019 et 2022). Cela représente au final une offre régionale de locations Airbnb plus restreinte de 18% par rapport à 2016.

Cette tendance régionale est largement portée par les évolutions observées à Paris intra-muros, qui concentrait 76% des annonces franciliennes en 2016. La baisse du nombre d’annonces s’est ainsi manifestée dès 2018 à Paris et dès 2019 dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines, avant même la crise du Covid. De plus, le recul parisien est plus fort qu’ailleurs pendant le confinement et la reprise observée depuis 2021 y est plus modérée (+13%) que dans le reste de la MGP (+26%) et dans la périphérie régionale (+23%). La croissance du nombre d’annonces se diffuse vers les périphéries, à un rythme inégal selon les secteurs. En Essonne et dans le Val d’Oise, il a à nouveau augmenté dès 2021. Entre 2021 et 2022, ce sont dans les deux départements de Seine-St-Denis et du Val d’Oise que l’augmentation des annonces actives a été la plus rapide (plus de 30%).

Par conséquent, le poids de chaque zone dans le volume d’hébergements proposés s’est sensiblement rééquilibré en 6 ans : si les annonces parisiennes restent largement majoritaires en 2022 (55% des annonces franciliennes), leur part a régulièrement diminué du fait de la diffusion des hébergements vers les périphéries (27% dans le reste de la MGP et 18% hors MGP). En dehors de Paris, les Hauts-de-Seine sont le département comptant le plus d’annonces en 2022 (11,2%), devant la Seine-St-Denis (8,4%) ; les écarts entre ces deux départements se resserrent sensiblement par rapport à 2016 (respectivement 8,2 vs 4,9% en 2016).

Ce recul global du nombre d’annonces et leur diffusion vers les périphéries relève de plusieurs facteurs plus ou moins influents selon les périodes : - avant 2020, le recul constaté d’abord à Paris puis dans les Hauts-de-Seine peut être lié en partie à l’émergence de règlementations restrictives exercées par les collectivités territoriales pour limiter la transformation de logements en meublés touristiques : à partir du 1er décembre 2017, à Paris, le numéro d’enregistrement devient obligatoire pour les logements entiers et la location de courte durée n’est possible que s’il s’agit d’une résidence principale (occupée au moins 8 mois par an). La procédure d’enregistrement obligatoire pour tous les meublés de tourisme, prévue par la loi du 7 octobre 2016, est adoptée progressivement par plusieurs communes de la petite couronne, d’abord dans les Hauts-de-Seine (8 communes entre 2017 et 2019, dont Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Rueil-Malmaison, Courbevoie…). - Après 2020, on peut supposer que la crise du Covid a eu un impact d’autant plus fort sur les annonces ouvertes à la réservation que la fréquentation touristique était élevée dans la zone concernée. - Par ailleurs, la croissance plus rapide du nombre d’annonces dans les périphéries peut être liée à l’augmentation du prix par personne des nuitées dans les zones centrales denses et à la recherche d’offre alternatives moins onéreuses et plus éloignées.

Nombre de nuitées réservées

Définition : nuitées réservées

Par rapport au nombre d’annonces actives (offre disponible), le total des nuitées réservées permet d’évaluer plus finement l’activité enregistrée par la plateforme Airbnb. Il renseigne sur l’importance de la fréquentation des hébergements et permet d’estimer l’intensité de la demande. Cela reste une estimation car on ne sait pas précisément combien de visiteurs sont associés à chaque réservation. L’indicateur se distingue du nombre de réservations car il prend en compte la durée des séjours réservés (nombre de réservations pondérées par leur durée).

Cartes de la fréquentation : nombre de nuitées réservées (2016-2022)

Evolution annuelle de la fréquentation, en Ile-de-France et par grands secteurs géographiques

En 2022, l’Ile-de-France a enregistré plus de 7,5 millions de nuitées. On peut distinguer trois phases dans l’évolution observée depuis 2016 : une forte augmentation jusqu’en 2019 où un pic est atteint (plus de 9,8 millions de nuitées), puis une chute brutale au plus fort de la pandémie de Covid (-56% entre 2019 et 2020 et -2% entre 2020 et 2021). Cette fréquentation des hébergements est repartie à la hausse (+76% en 2022 par rapport à 2021) pour retrouver un niveau nettement supérieur à celui du début de la période (+23% par rapport à 2016).

Cette évolution globale masque des décalages importants selon les secteurs géographiques : - Sur l’ensemble de la période, Paris se distingue par un recul prononcé du nombre de nuitées par rapport à 2016 (-18%), alors que toutes les autres zones sont en progression (+140% en petite couronne, + 327% en grande couronne). -Alors que le nombre de nuitées commence à diminuer à Paris dès 2018-2019, cette tendance ne s’observe qu’à partir de 2020-2021 dans l’ensemble des autres départements. La période de la pandémie se traduit par une très forte diminution du nombre de nuitées réservées en 2020 (en particulier à Paris, -62%). Contrairement au reste de la région, les départements de grande couronne sont à nouveau de plus en plus fréquentés en 2021 (croissance de 7 à 16% entre 2020 et 2021). -Entre 2021 et 2022, à Paris, alors que le nombre d’annonces augmentait plus lentement qu’ailleurs, l’évolution du nombre de nuitées montre une progression beaucoup plus marquée, signe d’un rattrapage accéléré de la fréquentation : au cours de la dernière année, il s’agit en effet de la deuxième zone où la progression du nombre de nuitées a été la plus forte (+80%), juste derrière la Seine-st-Denis (+98%), et devant les autres départements de petite couronne et la Seine-et-Marne (entre 74 et 78%). A Paris, cet important contraste dans les rythmes de progression d’annonces (plus lent) et de nuitées (plus rapide) peut refléter une concentration croissante des nuitées par logement, liée à l’augmentation des hébergements loués une bonne partie de l’année (> 120 jours) (à vérifier à partir de l’indicateur nuitées >120j). A ajouter dans les graphiques des indicateurs

Entre 2016 et 2022, le poids relatif de chaque secteur dans l’ensemble des nuitées réservées s’est donc rééquilibré en faveur des petites et grandes couronnes, comme pour les annonces : en 2016, Paris concentrait un peu plus de 80% des nuitées réservées, le reste de la MGP environ 13% et les communes hors MGP 6%. Si Paris reste la zone la plus fréquentée en 2022 (54% des nuitées), sa part a régulièrement diminué du fait de la diffusion de la fréquentation des hébergements vers les périphéries (25% dans le reste de la MGP et 21% hors MGP). En première couronne, les Hauts-de-Seine sont le département comptant le plus de nuitées (presque 10%), suivi par la Seine-et-Marne (9%) et par la Seine-St-Denis (7,6%).

Création de logements

Ces graphiques montrent la temporalité de la création de logements Airbnb en Ile-de-France.

Logement créés

On mesure ici la première date d’inscription d’un logement, actif ou non sur la plateforme Airbnb. Cet indicateur permet de déceler différents pics correspondant à des périodes non pas de forte activité mais d’une volonté des propriétaires d’entrer sur le marché du logement à court terme. Ces pics surviennent-ils au même moment selon les départements ? A quelles périodes correspondent-ils ?

Évolution temporelle

Distribution spatiale

  • Commencer en 2012 (et non en 2008)
  • Paris, MGP et Reste de l’Ile-de-France
  • Densité plutôt que figurés par points ?

Disponibilité et réservations

Parallèlement à l’offre de logements Airbnb qui provient des hôtes, on distingue la demande, qui désigne les réservations de la part des visiteurs. Les deux indicateurs principaux sont donc le nombre de nuitées disponibles et le nombre de nuitées réservées. De ces deux indicateurs, il est possible de calculer le taux de fréquentation et le taux d’occupation, détaillés plus bas.

Activité du logement ?

Un logement est dit actif lorsqu’il a été classé comme disponible au moins une fois au cours d’une certaine période (mois ou année), sans forcément être réservé.

Évolution temporelle

Nuitées disponibles

Nuitées réservées

Taux de fréquentation / occupation

Définitions : taux de fréquentation vs taux d’occupation

  • Le Taux de fréquentation désigne le nombre de nuitées réservées sur l’ensemble des jours d’une année. Les logements avec un taux de fréquentation élevé sont donc tout simplement ceux qui engendrent le plus de réservations. Le taux de fréquentation permet de repérer les communes où les logements Airbnb enregistrent de nombreuses réservations, peu importe le stock d’offre disponible.

  • Le Taux d’occupation quant à lui représente le nombre de nuitées réservées rapportées au nombre total de nuitées disponibles (réservées et ouvertes à la réservation). A l’inverse du taux de fréquentation, il n’est pas soumis à quelconque saisonnalité et désigne la probabilité pour un propriétaire de recevoir une réservation si ce dernier rend son logement disponible.

!! Nouvel indicateur (?) : À la commune, Part des logements dont le taux de fréquentation/occupation est supérieur à x %